【堺市　注文住宅　お役立ちコラム】　建ぺい率、容積率とは　Vol.7

建ぺい率、容積率とは？
「堺市で注文住宅を建てるか」を考えるうえで、「土地」と「建物」の広さ、それぞれを踏まえる必要があります。ただし、土地の広さに対して建築物の規模を好きに決めていいかというと、そうではありません。施主はもとより、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などでさまざまな規制が設けられているのです。そうした規制の代表格ともいえるのが、「建蔽率（建ぺい率）」と「容積率」。この2つを知らずに土地を決めてしまうと、土地の規制で予定よりも狭い家になるケースもあり、あとあと後悔することにもなりかねません。

<>1.堺市で注文住宅を建てるために知っておくべき建ぺい率を定める理由

建ぺい率とは簡単にいうと、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のこと。計算式は次のようになります。

建ぺい率（％）＝敷地面積÷建築面積×100です。

例えば、132平米（約40坪）の敷地面積に、66平米の建築面積の建物を建てた場合、その建ぺい率は50％になります。

せっかくの土地を無駄なくギリギリまで建物に使いたいと考える人もいるでしょうが、建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。
なお、建ぺい率の制限は地域によってパーセンテージが異なります。というのも、地域ごとに都市計画は異なり、そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった使い道は各市町村により細かく分類されているためです。その使い道は「用途地域」として13種類の分かれており、それぞれ建ぺい率の制限が微妙に異なっています。

2．堺市で注文住宅を建てるために把握しておきたい容積率の必要性
建ぺい率はいわゆる平面的な広さを制限するものですが、容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。計算式は次のとおりです。
容積率（％）＝敷地面積÷延べ床面積×100です。
この計算からも見て取れるように、容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えるでしょう。
ちなみに、延べ床面積に含まれない部分は「玄関」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」など、面積を割引いて換算する緩和措置を設けている部分としては「地下室」「ビルトインガレージ」などが挙げられます。
なぜ容積率の制限を設けることが必要なのか。それは、簡単に言えば人口制限のためということになります。「住宅」と「下水や周辺道路などのインフラ整備」は切っても切り離せない関係です。
仮にインフラ整備が不十分なエリアなのに、容積率の割合を高くしてしまい、階数が多い家ばかりが建ち、住み手（人口）が増加したとします。すると、たちまち処理能力がオーバーしてしまい、結果として住み良い街からかけ離れてしまうのです。そこで、容積率という基準を設けることで、建物空間のスケールをある程度制限し、その地域に住める人口をコントロールしているというわけです。
なお、この容積率も建ぺい率と同様、用途地域ごとに細かく指定されています。

3.堺市で注文住宅を建てるために重要な建ぺい率、容積率の緩和されるケース

建ぺい率・容積率は地域により上限が定められていますが、それぞれ一定の条件を満たす事で緩和されるケースがあります。
建ぺい率は耐火建築物・準耐火建築物等や角地、容積率は地下室や車庫・駐輪場等が緩和の対象となります。
建ぺい率・容積率の緩和対象を知る事でリフォームや家の建築の際に、最大限まで建ぺい率・容積率を高くすることが出来ます。

建ぺい率の上限が80%とされている地域以外で防火地域内にある耐火建築物

• 耐火建築物・準耐火建築物、準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
• 特定行政庁が指定する角地
• 上記の1～3のいずれかに該当するときは定められた建ぺい率に10%、1と3または2と3に該当する時は20%を加える事が出来ます。
  また、建ぺい率が80%とされている区域で、防火地域内にある耐火建築物や、公園・広場・道路・川等の内にある建築物で安全上・防火上・衛生上支障がない建物等には建ぺい率の制限がありません。
   
   
  2）容積率の緩和
  容積率は地下室や自動車の車庫・駐輪場等は延べ床面積に含めた上でそれぞれ一定の面積を算入しない緩和措置があり、マンション等共同住宅においても不算入となるエリアがあります。
  車庫・駐輪場の床面積が、建築物全体の延べ床面積の5分の1までは不算入とされ、地階における住居用の部分は建築物内の住居用面積の3分の1まで容積率に入れなくても良いと定められています。
  地下室は天井が地盤の高さから1m以下にある事が条件です。

  4．堺市で注文住宅を建てるために知っていて損はない、注意点とその他の規制

  建ぺい率・容積率は建築基準法によって定められていますので、オーバーしてしまうと違法な建築物として扱われ金融機関からの融資や住宅ローンの審査が通らない可能性が高いです。
  また注文住宅、高性能住宅を建てる際には、建ぺい率・容積率以外にも様々な制限が存在しますので、注意すべき2点を見ていきましょう。
  1）建ぺい率・容積率をオーバーすると、融資や住宅ローンが不可となる
  建ぺい率・容積率をオーバーしてしまうと、「違法建築」となり金融機関での融資の審査に落ちてしまう可能性が高いです。
  また住宅ローンを組むことができなくなりますので、ご注意ください。
  2）建ぺい率・容積率以外にも様々な規制がある
  建物を建てる時が建ぺい率や容積率以外にも、近隣の日照阻害を防止するための高さ制限である「日影規制」、隣地の日照・採光・通風等を考慮した建築物の「高さ制限」、道路・隣地・北側により高さを制限する「斜線制限」等様々な規制があります。
  家を建てる際は、上記の制限により建ぺい率・容積率を上限まで使えないこともありますので、事前に建築の規制を調べてから計画を立てましょう。
  5.堺市で注文住宅を建てる際に建ぺい率、容積率で家はどう変わる？
  家を建てる際には建ぺい率と容積率、双方を数値内におさめる必要があります。
  例えば200坪の土地に建ぺい率が60%、容積率が180%の家を建てるケースでは、建ぺい率は200坪×60%=120坪となります。
  120坪までは建築物を建てて良いという計算結果になり、容積率は200坪×180%＝360坪までが延べ床面積の上限です。
  容積率360坪÷建ぺい率120坪で3階まで家を建てる事が可能という事が分かります。
  上記のように建ぺい率と容積率で建設できる家が変わりますので、「平屋を建てたい」「大規模なリフォームを行いたい」といった希望のある方は、地域の建ぺい率と容積率を調べてみましょう。