【堺市　注文住宅　お役立ちコラム】　用途地域とは？　Vol.6

【堺市　注文住宅　お役立ちコラム】用途地域とは？　Vol.6
 
用途地域とは？

堺市で注文住宅を建てる土地を探している、あるいはマンション購入を検討している際に、よく目にするはずの「用途地域」。その地域にどんな建物なら建てられるのかを定めているのですが、13地域もあって何がどう違うのかわかりにくいという人も多いのでは？

今回はこの「用途地域」をご紹介いたします。

1.堺市で注文住宅を建てるために知っておくべき用途地域を定める理由

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
では、なぜ13地域に分けられているのでしょう。例えば住宅の隣に大きな商業施設や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、日当たりや騒音、公害などで住みにくい環境になってしまいます。一方の工場にとっても、例えば大型トラックが通りにくいとか渋滞が発生しやすいなどで、効率が悪い環境になることが考えられます。そうなると住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減ってしまいます。
そこで国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定め、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。具体的には地域を下記の3つに分けます。
都市計画区域とそれ以外の区域
（1）都市計画区域＿計画的に街づくりを進めるエリア
（2）都市計画区域外＿人があまりいない地域なのでとりあえず市街地化計画をしないエリア
（3）準都市計画区域＿人があまりいないけれど重要なので制限を設けておこうというエリア
さらに上記（1）「都市計画区域」と定められたエリアを、下記の3つに分けます。
都市計画区域内の区分
（A）市街化区域＿既に市街地を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地化を図るべきエリア
（B）市街化調整区域＿農地や森林などを守ることに重点を置くエリア
（C）非線引区域＿計画的に街づくりをする予定だが、とりあえずは現状のままにしておくエリア

さらにさらに、（A）市街化区域を「景観を守る」や「防火対策」など用途や目的等に応じて21地域の「地域地区」に分割します。このときの21地域の中の１つに「用途地域」があります。

用途地域は2019年4月から13地域に

用途地域は現在13地域あります。現在、というのはおおむね5年に一度見直しができるためです。用途地域の種類が増減することはほとんどないのですが、2019年4月から「田園住居地域」という用途地域が追加され、13地域になりました。
田園住居地域が追加された理由は、今後都市部の農地が一気に住宅地化する可能性が高くなったからです。これまで都市部で農地を営む場合、固定資産税などが一般農地同様に低い税率に抑えられてきました。その代わりに30年間の営農義務が課せられていたのですが、2022年にその期限が切れるのです。そのため農地が一気に宅地に変わる可能性が高いというわけです。
宅地が一気に増えてしまうと街の緑が減って住宅が増え、自然環境など計画的な街づくりや周辺の土地価格にも影響します。そのため農地と市街地の共存を図る目的で田園住居地域が追加されたのです。
また指定エリアや建蔽率（建ぺい率）・容積率などの数値についてもおおむね5年に一度見直しされます。
どんな用途地域がある？
用途地域13地域を大きく分けると3つ
では「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域ひとつずつの詳細は後述しますが、大きく3タイプに分けることができます。
（1）住居系
13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。住環境が優先されている用途地域です。新たに追加された「田園住居地域」もここに含まれます。
（2）商業系
2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。
（3）工業系
3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。
 
 
 
2．堺市で注文住宅を建てるために把握しておきたい用途地域の主な種類とその特徴
【住宅系の8地域】
それでは具体的にどんな用途地域があるのか。まずは住宅系の用途地域8地域から見ていきましょう。なお（1）～（7）は基本的に「下にいくほど建物の種類が混在した街並みになる」と捉えておくと、理解しやすいと思います。
（1）第一種低層住居専用地域
特徴：低層住宅のための地域です。建てられる高さが10ｍや12ｍなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m²以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。
（2）第二種低層住居専用地域
特徴：主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m²までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
（3）第一種中高層住居専用地域
特徴：中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m²以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。
（4）第二種中高層住居専用地域
特徴：主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内＆床面積1500m²以下の店舗や事務所が建てられます。
（5）第一種住居地域
特徴：住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m²までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
（6）第二種住居地域
特徴：主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m²以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。
 
 
（7）準住居地域
特徴：道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150m²以下の自動車修理工場、客席部分200m²未満の劇場や映画館などが建てられます。
（8）田園住居地域
特徴：農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。建物の制限的には（１）第一種低層住居専用地域に近いです。住宅のほか幼稚園～高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。
【商業系の2地域】
続いて商業系の2地域を見てみます。商業系の地域では商業施設などが優先されますが、住宅を建てることもできます。
 
 
（9）近隣商業地域
特徴：まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。（７）準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150m²以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m²以下の自動車修理工場も建てられます。
（10）商業地域
特徴：（9）近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。
【工業系の3地域】
最後に工業系の3地域を見てみましょう。これらは主に工場などが優先されますが、（13）工業専用地域を除いて住宅を建てることができます。
 
 
 
（11）準工業地域
特徴：主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。
（12）工業地域
特徴：どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。
（13）工業専用地域
特徴：工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。


このように用途地域は地域別（住宅が建てられるのは12地域）に街の景観やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは堺市で注文住宅を建てた場合のの理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討するようにしましょう。
 
 

3. 堺市で注文住宅を建てるために土地購入前に必ずチェックするべきポイント

 第一種低層住居専用地域では、住宅地の環境を最優先した建築制限をしており、住宅以外の建築物は公共施設や医療・福祉関係の施設に限られています。
 用途や建ぺい率、容積率が厳しく制限されている分、良好な住環境が確保されます。建ぺい率は主に30～60％であり、容積率は50～200％です。
 もしこの地域で気に入った土地があったとしても、狭小地であれば、建築自体が無理なケースもあります。土地を購入する前に必ず建ぺい率、容積率を確認しておきましょう。
 それと、必ず北側の斜線制限が厳しく制限されていますので、あわせてチェックしておくことです。わからない時は不動産業者、または専門家などに訊いてみることです。
 

4．堺市で注文住宅を建てるために事前に知っておくべき「都市計画」と「区域区分」

用途地域に関する都市計画法の規定を理解するには、都市計画法の中で規定される2つのルールである、「都市計画」と「区域区分」を理解する必要があります。都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備のために設けられる、都市整備のための計画です。ただし、日本の国土を見てみると、都市として適した地域もあればそうでない地域もあります。このため、都市計画法では日本全国を「都市計画区域」と「都市計画区域外」、「準都市計画区域」の3つに分けてそれぞれ異なる規定を設けています。とはいえ、周辺に建物が建っているエリアのほとんどは「都市計画区域」と考えて問題ありません。



平成21年の国土交通省の都市計画制度の概要によると、都市計画区域内の居住人口は全人口の約93%となっています。都市計画区域に指定されたエリアにおいては、計画的な街づくりを進める必要があり、用途地域等定めていくこととなっています。一方、都市計画区域外は、都市計画区域に指定されたエリア以外の全てを含むエリアです。



居住人口は全人口の7%にしか過ぎませんが、面積は約74%と国土の約4分の3を占めます。都市計画区域外は森や山など人の住まないエリアや、人が住むにしても都市には適さないエリアで、街づくりなどを行いません。また、準都市計画区域は都市計画区域外に指定される区域で、「都市計画区域外でありながら、都市的土地利用をされているエリア」において、無秩序な用途利用や良好な環境の喪失を防ぐために指定され、用途地域などが定められます。

都市計画区域内は、区域区分によりさらに詳細に区分されます。

区域区分には

・市街化区域

・市街化調整区域

・非線引き区域

の3つがあります。 「すでに市街地になっている区域や、今後10数年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域」のことで、定められた要件を満たせば、家を建てることができます。なお、市街化区域においては用途地域を必ず定めることとされています。 「市街化を抑制すべき区域」であり、許可を得た場合を除き原則として家を建てられません。主に農地や森林等の多いエリアに定められるもので、用途地域を原則は定めません。 それ以外の区域のことを指し、市街化調整区域のように、建物を建てられないということはありません。用途地域に関しては、市街化区域のように、必ず定める必要はありませんが、定めることもできるようになっています。地方都市の郊外にある住宅街では、十分に市街化が進んでいるのにも関わらず、非線引き区域に指定されているエリアであることも少なくありません。

5.堺市で注文住宅を建てるための用途地域に関するまとめ
堺市で注文住宅考える際、用途地域により建てられる建物とおすすめの土地活用法が変わるため、事前に所有している土地の用途地域を調べておくことが大切です。土地活用について複数の候補がある場合、まずは用途地域を調べることで絞り込むことができるでしょう。